降价、促销，已经成为了当下楼市的关键词，三四线城市几乎普遍开启了这种模式，很多中心城市也在跟进，郑州就是其中的典型代表。

　　根据第一财经披露，国庆期间的郑州楼市，打折促销遍地开花。

　　比如郑州北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期，曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价。

　　10月1日，该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。相比于最高时的价格，降幅更大。

　　经开区物流园区的路劲正荣悦东园，原价9500元左右每平米，10月2日直降至7000元/平方米（精装修），降幅达21%。

　　此外，西三环、南三环的很多新盘都开启了打折促销模式，有的在降价基础上还推出买房送车位、送iPhone13等优惠活动。

　　更有甚者，甚至提出了4.1万首付的口号。这个项目位于郑州西四环，面积89平米，总价80万。原本首付是要24万，现在居然可以首付分期，先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。

　　总而言之，现在的郑州新房，降价趋势已经形成。

　　二手房方面更不用说，最近几年一直很冷，已经连跌了四年，最近更冷了。

　　8月份郑州二手房成交量为2887套，去年同期是7701套，这不是腰斩，而是脚踝斩。

　　国庆期间，河南当地媒体大河报披露，很多门店都是零成交。

　　连跌四年，今年更冷

　　事实上，郑州楼市在整个北方楼市的阴跌氛围中，已经连跌了四年，只不过今年更冷了而已。

　　郑州楼市持续阴跌，一方面是调控所致，另一方面是供应量大。从上图可以看到，2017年以来，郑州每个月的新盘推出量几乎都大于销售量。

　　上图是郑州去年各个区的推盘量和成交量，同样可以看到，推盘量都远大于成交量。

　　决定房价涨跌的根本逻辑，就是供需，理论上来说，供不应求就会涨，供过于求就会跌。

　　进入2021年，随着三道红线发挥威力，再加上调控加磅，不少房企已经出现了债务危机。

　　克而瑞数据显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

　　恒大、华夏幸福、阳光100中国、泰禾、蓝光、新力以及最近因为票据违约而短暂停牌的花样年。

　　面对融资难、融资贵、回款难、债务偿还到期压力的房企，回款压力非常迫切，一方面偿还债务，让自己退回到安全线以内，另一方面掌握现金流，备粮度过寒冬。

　　所以才有了房企们争相打折促销、买房送车送车位的现状，这就是郑州现阶段新房遍地促销的直接原因。

　　新房冷，二手房就更冷了。不光郑州，大多数中心城市的二手房，成交量都遭遇了大跌。

　　郑州二手房今年来成交量脚踝斩的根本原因，和大多中心城市二手房一样，贷款难。

　　去年年末央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给银行划定了楼市红线，也即给银行贷款流向房地产市场设置了上限。

　　在这种背景下，进入2021年，由于资金受限，商业银行纷纷通过上调首套房和二套房的贷款利率，同时延长放款周期，来调剂市场贷款需求。

　　由此，今年以来购房贷款利率，无论首套房还是二套房，都是一路上扬。

　　首套房与二套房贷款利率走势

　　放款周期方面，目前，北上广深四大一线城市，二手房贷款放款基本都是半年起步，现在申请贷款，基本要等明年才能批下来。

　　此外，根据克而瑞追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

　　郑州方面，根据凤凰网的调查，放款周期基本也是半年起步，更有一些银行，直接停贷。